Mutui, i quartieri più gettonati da Milano a Napoli

Chi compra casa con un mutuo nel 2022 si trova a pagare rate mediamente più alte rispetto al 2021, eppure la volontà di acquistare un immobile è in crescita in tutta Italia: è quanto emerge dall’indagine dell’Economia del Corriere, che prende in considerazione anche i dati pubblicati da Nomisma nel rapporto annuale sul mercato immobiliare.

Prezzi e rate del mutuo sono in aumento, ma anche la voglia degli italiani di comprare casa, anche se ci sono differenze sensibili tra una città e l’altra e – all’interno delle stesse città – tra un quartiere e l’altro.

Gli aumenti dei mutui non fermano gli acquisti

Non tutte le case in Italia stanno aumentando di valore, anzi. Eppure, secondo i dati di Nomisma e Corriere, l’esborso per i mutui è in ascesa un po’ in tutto il Paese, con picchi che superano il 50% nel quartiere Comasina a Milano e in zona Vanvitelli a Napoli, a fronte di un aumento del prezzo dell’immobile che in queste aree cittadine arriva a sfiorare il 26%.

Ciò non ferma gli acquisti, specie per la prima casa. Si prenda l’esempio di Milano: nonostante le rate del mutuo, a parità di valore dell’immobile, facciano rilevare un aumento generalizzato che va dal 15,9% al 51,4% rispetto ai dati dell’anno precedente, si registra una crescita delle vendite immobiliari del 36% – a fronte di una media nazionale che ha visto nel corso dell’anno crescere i rogiti per l’acquisto di una casa del 12%.

L’indagine di Nomisma fotografa una situazione che lascerebbe presagire un anno d’oro per il mercato immobiliare, con “un numero record di famiglie intenzionate a comprare un appartamento nel giro di un anno”: sono infatti quasi tre milioni i nuclei familiari che cercheranno una casa nei prossimi mesi, con l’intenzione di acquistarla.

La mappa dei quartieri a Milano e Bologna

L’analisi prende in esame l’acquisto di un’unità immobiliare di 100 mq, secondo tre profili di acquisto: mutuo a 20 anni al 50% per le zone di lusso, mutuo a 25 anni a finanziamento dei due terzi del valore dell’immobile per le zone residenziali, e mutuo a 30 anni a copertura dell’80% per le zone popolari delle grandi città.

Partendo da Milano, la città che si scopre tra le più vivibili del mondo e che vede nel 2022 la crescita più rilevante in termini di compravendite immobiliari, quel che si nota subito è che l’aumento medio delle rate del mutuo non è uniforme: gli acquirenti più “penalizzati” sono quelli che cercano una casa economica in zona popolare.

Quartieri come Comasina, Varesina e Ponte Lambro sono tra i più gettonati per l’acquisto con mutuo a 30 anni, e mostrano aumenti delle rate che vanno dal 47 al 51,4%. I prezzi delle case vanno da un minimo di 170.000 euro per la zona Ponte Lambro ai 300.000 euro di Comasina. Diversa è la situazione in zona San Babila-Brera, che per le abitazioni top (che valgono oltre un milione di euro in media) vede una crescita delle rate mutuo che non supera il 16%; stessa cosa avviene per Corso Magenta, City Life e Premuda.

I quartieri residenziali di Milano si pongono a metà strada anche in termini di mutui: a fronte di un aumento del valore medio degli immobili che non arriva al 10%, le rate dei mutui a 25 anni qui sono circa il 20% più alte rispetto allo scorso anno. Quanto ad appetibilità, Corso Genova e via Montenero, zone in cui le case costano intorno ai 600.000 euro, registrano il più alto aumento del valore immobiliare, che sfiora il +13%.

Anche Bologna mostra sensibili differenze tra quartieri: tra quelli popolari, è Borgo Panigale a mostrare la più alta crescita delle rate mutuo, con un aumento che supera il 44% rispetto al 2021 a fronte di un costo medio di circa 217.000 euro, mentre a Lavino di Mezzo si ferma a poco più del 20%.

Tra le zone più lussuose, il centro storico dei portici mostra un sensibile aumento del valore degli immobili (+19,2%), a cui corrisponde una rata mutuo più alta del 38,3%. In zona Indipendenza-Marconi, invece, l’aumento si ferma al 23,8%, con una rata media di 1.056 euro per un mutuo a 20 anni.

Roma e Napoli: i quartieri più gettonati

Roma non tocca i livelli di Milano e Bologna, quanto ad aumenti delle rate mutuo: le percentuali più alte sono quelle registrate in zona Trieste-Villa Ada, e riguardano gli acquisti di immobili residenziali (valore medio 535.000 euro) con mutuo a 25 anni che finanzia i due terzi del valore: per questo tipo di acquisto, la rata media è di poco superiore ai 1.600 euro mensili, e mostra un aumento del 29,9%.

Appena sotto Campo dei Fiori, dove una casa costa mediamente 735.000 euro, con un aumento del 28,9%. C’è da sottolineare però che in questi quartieri – sempre più gettonati – il valore delle case è salito, con punte che rasentano il +10% sul valore dello scorso anno.

Tra i quartieri romani più scelti per compravendite immobiliari di tipo economico, soltanto Spallette mostra un aumento delle rate mutuo superiore al 20%. Quanto a Colle Monfortani, Finocchio est, Trullo e Torbella Monaca Nuova, l’aumento si assesta intorno al 20%, e scende al 12% a Villaggio Prenestino, dove gli immobili vedono una svalutazione del 7,1%, arrivando a un prezzo medio d’acquisto di 130.000 euro.

In area centro storico, via del Babuino, Piazza di Spagna, via del Corso, Rione Monti e Colle Oppio mostrano un aumento dei mutui di circa il 16%, a fronte di un valore immobiliare che si aggira sugli 800.000 euro per le abitazioni signorili. Sale la quotazione per Piazza del Popolo, che a fronte di un aumento del valore immobiliare pari al 6,5% vede salire le rate dei finanziamenti del 23,5%. Roma mostra una certa varietà di trend, con valori immobiliari che fanno registrare discrete flessioni anche in area top, con la zona Barberini-Trevi che presenta un calo del valore quasi del 10%.

Le zone più gettonate a Napoli sono invece via Posillipo per gli immobili signorili (costo medio 485.000 euro) e la zona Vanvitelli-Scarlatti-Cilea per quelli di tipo residenziale, che fanno registrare un aumento del valore immobiliare rispettivamente del 7,2% e del 26,9%, raggiungendo i prezzi delle abitazioni signorili. Anche il Vomero, per le case di tipo residenziale, aumenta di valore, con una crescita che rasenta il 12% rispetto al 2021.

Quanto alle case dei quartieri considerati popolari, in cui il valore delle case si aggira sui 100.000 euro, crescono Gianturco (+3,7%), Chiaiano-Piscinola (+2,3%) e Rione Sanità (+2,7%), mentre scendono le quotazioni immobiliari a Stadera, con una contrazione del valore immobiliare di poco inferiore al 5%.